天友研发部 | 2021年，从对滨城规划设计创新初探开始！
2020年末天津市规划局接连在网站上发布（滨海新区）关于就《关于推进滨海新区城市更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》以及（滨海新区）关于就《关于加强滨海新区民用建筑规划设计创新的指导意见（试行）（征求意见稿）》。
天友研发君第一时间连线天津市规划局滨海新区分局详细咨询指导意见的具体内容，得到耐心的解答，谨此致谢!
接下来，研发君就和大家逐条聊聊与设计联系度更高的创新指导意见。
01
解读：
1、如何确定地块属于规定范围内？
城市更新范围在文章开头提到的城市更新试点工作指导意见中明确。
城市更新范围：滨海新区范围内（含管辖的开发区飞地）的旧工业园区、旧城区、轨道交通站点周边、海河发展轴线两侧等四类区域。
试点范围：经开区东区、高新区（华苑片区、海洋片区）、杭州道街（洋货市场周边）、胡家园街（华北陶瓷市场周边）、大沽街（大沽化地区）
具体地块是否属于轨道站点周边的城市更新项目建议与规划相关部门确认。
2、指标优化和修正表怎么正确理解？
基准值与修正值表各5行，但非行与行之间一一对应关系。如低层（1-3层）用地按上限比例40%-50%混合用地并在底部设置三层兼容性设施，容积率、密度、建筑高度都按上限调整。
3、按比例混合用地，指标修正后货值会变高吗？
研发君以4公顷用地、出地频率最高的几种容积率分别按居住项目计容建筑面积6%和50%比例混合用地进行了测算。
结论：建筑高度奖励较多，拉高拍低后多层比例增加，货值提高。其中高层Ⅰ类洋房比例的变化最明显，但应注意国标限高为80m。
02
新加坡Kampung Admiralty
解读：
1、适用范围：
邻近重要景观区域、可在合理情况下设置露台。
2、露台设置要求：
露台应位于公共部位，不得通过潜伏设计为封堵、增加面积、改变使用性质预留条件。
研发君认为公建项目特别是商业项目在室外公区设置露台、退台的实用性和溢价效果更加理想。
03
解读：
1、适用范围：
滨海新区所有建设项目
2、提示：
利用坡顶做阁楼可使顶层溢价。但应注意坡屋面建筑高度为建筑室外设计地面至其檐口与屋脊的平均高度，增加坡屋面可能需要降层或降低层高保证建筑高度不超限值。以限高27m为例：
3、常见坡屋顶形式奖励政策对比分析：
形成建筑空间的坡屋顶面积计算原则——《建筑工程面积计算规范》
04
解读：
① . 符合上述架空平台（一）（二）条的架空层给予不计容不计密度的奖励。不符合的应按国标和地标要求执行。
《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.7规定架空层结构层高在2.20m及以上计全面积；《天津市建筑工程规划管理技术标准》7.3.1.4架空层净高小于2.2m计密度。
② . 鼓励架空平台顶部绿化，覆土厚度1m可全部计入绿地率。
③ .（三）~（五）条具有连续性，应统一考虑。沿街界面内退形成的公共空间面积×1.2为架空层下可做停车的面积，可减少地下停车面积。且此区域停车应按比例做一部分社会公共停车位。
05
06
07
解读：
1、设置套内共享空间奖励：
顶层户型可利用坡屋面或局部客餐厅通高形成高大通透的共享空间，仅计算一层建筑面积。
2、提示：
12F及以下必须设置太阳能热水系统，建筑屋面需要布设备机房、太阳能集热器。
顶层共享设置位置不应打断屋面的连续性影响检修。
横厅、方厅共享空间感受更佳，但占据南向屋面，太阳能集热器如布置在通高部分屋面上会影响立面效果。
08
09
目前指导意见（征求意见稿）还在公示阶段，实施时间不确定。希望通过这篇内容，帮助那些处于未报规阶段或未来有滨海新区项目的开发商和设计小伙伴儿们提供一些设计思路，厘清设计方向。
当然，很多内容还需要结合实际项目深入研究，未来我们也会继续探索，做最专业的产品与技术研发……
免责声明：以上图片及资料内容部分来源于网络，由我方再整理，版权归原作者所有；
封面：摄影师Delone
